אישור זכויות מחברה משכנת – מסגרת משפטית והשלכות מעשיות

רכישת דירה בישראל מלווה בשורה של הליכים משפטיים וביורוקרטיים המחייבים דיוק והבנה עמוקה של מושגים מהותיים. אחד המסמכים המרכזיים הנדרשים במסגרת עסקאות נדל"ן בפרויקטים חדשים או במסגרת קבוצות רכישה הוא "אישור זכויות מחברה משכנת". מדובר במסמך שעשוי להשפיע במידה ניכרת על קידום העסקה ואישור המימון מהבנק, ולכן חשוב להכיר את משמעותו, תוכנו, ואת ההשלכות המשפטיות הנובעות מהנפקתו. הבנת מעמדו של אישור הזכויות, הגורמים המעורבים בהנפקתו והבדלים בינו לבין רישום בטאבו, מאפשרת ניהול מושכל ובטוח של רכישה מקבלן או יזם.

מעמדו המשפטי של אישור זכויות

אישור זכויות מחברה משכנת נחשב לראיה מנהלית המעידה על זכויותיו של רוכש במקרקעין, בעיקר כאשר הנכס טרם נרשם בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) על שם הקונה. במקרים שבהם טרם הסתיים תהליך הרישום הפורמלי, החברה הקבלנית או יזם הפרויקט נחשבים ל"חברה משכנת". תפקיד זה כולל ניהול פנקס זכויות פנים-חברתי, שמכיל את כלל הפרטים לגבי המקרקעין וזכויות הרכישה של רוכשים בפרויקט.

אומנם אישור הזכויות עצמו אינו מהווה תחליף לרישום בטאבו ואינו מקנה חזקה קניינית פורמלית, אך הוא מהווה בסיס משפטי מוכר לצורך מימוש התחייבויות חוזיות, קבלת מימון בנקאי, ומשכון הנכס כתנאי להסכם הלוואה. בית המשפט הכיר לא אחת בכך שאישור זכויות הניתן בתום לב ועל בסיס תשלום מלא מהווה ראיה לקיומה של זיקה מהותית לרכוש, לפחות בזמן הביניים עד להשלמת הרישום.

ההבדל בין רישום בטאבו לבין אישור זכויות

רישום בטאבו מהווה את האמצעי הקנייני הפורמלי והמוחלט לזיהוי בעלות בדירה או במקרקעין. לעומתו, אישור הזכויות הינו שלב מקדמי המצביע על תהליך רכישה שהחל, אך טרם נרשם באופן סופי בגוף הממשלתי הרלוונטי. הבדל זה חשוב במיוחד כאשר נבחנים מצבים של מכירת דירה מקבלן, שבהם הקרקע נמצאת ברישום של המדינה, החברה עצמה או גוף אחר כגון מינהל מקרקעי ישראל, ומכאן שטרם ניתן להסדיר רישום מלא בטאבו על שם הרוכש.

השלכות מעשיות של הבחנה זו ניכרות, בין השאר, במעבר זכויות, בשעבודים, וברובד המשפטי בתביעות הקשורות בבעלות. כל עוד לא הושלם הרישום בטאבו, הקונה אינו רשום כבעלים, ומכאן שהתובענות המשפטיות האפשריות תתמקדנה בטענות חוזיות או בזכויות לפי חזקת הביניים, ולא בזכות קניינית פורמלית.

מתי נדרש אישור זכויות?

אישור זכויות נדרש במקרים רבים ובעיקר כאשר:

• רוכשים דירה מקבלן בפרויקט שטרם הסתיים רישומו בטאבו
• מבקשים לקבל הלוואת משכנתה מהבנק, הדורש מסמך המאשר את זיקת הקונה לנכס
• מעוניינים להעביר או לשעבד זכויות בדירה שעדיין אינה רשומה
• מתבצע הליך פירוק שיתוף או איזון משאבים בלבד במסגרת סכסוך משפחתי או גירושין

בנק ישראל דורש, במסגרות רגולציה של מוסדות פיננסיים, כי כל הליך מימוני למטרות דיור יתבסס על תיעוד מספק של בעלות או זכאות. לפיכך, הבנקים למשכנתאות מקבלים את אישור הזכויות כאמצעי לזיהוי בעלות כשאין רישום בטאבו.

הגורמים המוסמכים להנפיק את האישור

החברה המשכנת היא, לרוב, היזם או הקבלן, אך לעיתים גוף אחר – למשל, עמותת בנייה או קבוצת רכישה, בהתאם למבנה המשפטי של העסקה. עליה להפעיל מערכת מסודרת לרישום מעודכן של זכויות בדירות, ולהנפיק בהתאם לכך את האישורים.

לא אחת נדרשים אישורים גם מהערבויות החוקיות – לדוגמה, עמידר או רשות מקרקעי ישראל, במיוחד בפרויקטים הקשורים לדיור ציבורי או מקרקעי מדינה. הנפקת האישור כפופה, בפרקטיקה, להצגת כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות חוזה מכר חתום, אישור תשלומים, ועמידה בכלל הדרישות של החברה המשכנת לפי ההסכם התקף.

היבטי אחריות ובקרה

אחת הסוגיות המשפטיות המשמעותיות בתחום נוגעת לשאלת האחריות של החברה המשכנת להנפקת מידע אמין ונכון. מאחר שהאישור נשען על תיעוד פנימי, הוא חשוף לפוטנציאל טעות, רשלנות או הטעיה. בתי המשפט בישראל התמודדו עם מקרים בהם ניתנו מספר אישורי זכויות סותרים או בלתי מדויקים, וקבעו כי החברה המשכנת חבה חובת זהירות גבוהה בהנפקת האישורים, ובמקרים מסוימים גם עשויה להיתבע בנזיקין בגין נזקים שגרמה כתוצאה מהתרשלותה.

בכדי למנוע סיכונים אלה, מכילים תקנים פנימיים של חברות משכנות הוראות ספציפיות בדבר תיעוד כפול, אימות מול מחלקת הנהלת חשבונות, ובקרה נוספת בחתימה של נציג משפטי בחברה. בנוסף, יש הקפדה על הצגת פירוט מלא ותיעוד נרחב באישור, כולל תיאור הדירה לפי תכניות ומפרט טכני.

תנאים להכרה באישור על ידי רשויות ובנקים

אישור זכויות שנכתב באופן רשלני או לקוי עלול לעורר קשיים בהכרה מצד רשויות המס או הבנקים. על האישור לעמוד בכמה תנאים כדי שיהיה קביל ויוכר:

• פרטים מדויקים של הנכס – מגרש, גוש, חלקה ותיאור הנכס
• זיהוי ודאי של רוכש הזכויות (שם, ת"ז)
• אזכור הסכם המכר וכתובת הנכס
• תיעוד תשלומים שבוצעו ומצב זכויות הרוכש
• חתימה מוסמכת של מורשה/נציג החברה המשכנת

השפעות על הליכי מיסוי והצהרת הון

רשות המסים בישראל מתייחסת לאותו אישור כראיה לקיום זכות כלכלית שיכולה להשפיע גם על החבות במס שבח, מס רכישה ואף על הצורך בהצהרה על זכויות במסגרת דיווחי הון לצורכי מס. מסיבה זו, ייעשה שימוש באישור גם במסגרת הליכים עם רשות המסים לצורך בירור מצב הזכויות תוך יישום הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963.

מגמות עתידיות ורגולציה מתפתחת

בשנים האחרונות ניכרת מגמה הולכת וגוברת של דיגיטציה בתחום רישום הזכויות. משרד המשפטים והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין פועלים להסדרת מנגנון מעבר מהותי לרישום דיגיטלי, באופן שיקצר את תקופת הביניים בין רכישה לבין רישום בטאבו. מטרת הרפורמות היא להפחית את התלות במסמכים דוגמת אישור זכויות, ולצמצם את האפשרויות להונאות או מכירה כפולה.

עם זאת, כל עוד הפרויקטים אינם נרשמים "תוך כדי תנועה" או שהם מבוצעים על קרקעות שהרישום בהן אטי (כדוגמת מקרקעי המדינה), יוסיף אישור הזכויות לשמש כלי מרכזי להתנהלות המשפטית והפיננסית של רוכשים וגופים מלווים.

סיכום

אישור זכויות מחברה משכנת הוא רכיב משפטי וכלכלי מהותי בעסקאות נדל"ן רבות בישראל. הבנת המשמעות, דרכי ההנפקה, וההשלכות הנובעות ממנו חיונית לכל צד בעסקת מקרקעין – החל מהרוכש, עבור בבנק, וכלה בעורך הדין המייצג. תהליכי הרגולציה הדינמיים מנסים לצמצם את הצורך באישורים מסוג זה, אך במציאות השלטת – ניהול נכון של התהליך המשפטי מול החברה המשכנת הוא תנאי לפעולה בטוחה ושקופה.