פטור ממס על שכר דירה 2022 – קריטריונים והשלכות

השכרת דירה למגורים מהווה כיום אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים בישראל. לצד הפוטנציאל הפיננסי שהיא טומנת בחובה, חלים על משכירי הדירות חובות מיסוי כחלק מחוקי מיסוי מקרקעין. עם זאת, המחוקק הישראלי הכיר בצורך לעודד השכרה למגורים ולכן קבע מספר מסלולי מיסוי מקלים, וביניהם גם פטור ממס בגבולות ובקריטריונים ספציפיים.

הבנת הקריטריונים לפטור

פטור ממס על הכנסות משכר דירה נועד לעודד השכרת נכסים למטרות מגורים. עם זאת, מדובר בפטור שמותנה בעמידה במספר קריטריונים מרכזיים אשר נקבעו בחוק. ראשית, על המשכיר לוודא שהשימוש בנכס הוא למגורים בלבד, ולא לפעילות עסקית כלשהי. שנית, הכנסותיו של המשכיר משכר דירה אינן יכולות לעלות על תקרה חודשית שנקבעת ומתעדכנת מדי שנה.

בנוסף, חשוב להדגיש כי הפטור מוחל אך ורק לבעלי דירות פרטיים, ולא לחברות ותאגידים המחזיקים נדל"ן מניב. קריטריונים אלו מגבילים את תחולת החוק ושומרים מפני ניצול יתר על ידי משקיעים גדולים.

עדכון התקרה השנתית

בעוד עקרונות הפטור נשמרים לאורך השנים, תקרת ההכנסות הפטורה ממס משתנה בהתאם לאינפלציה ושינויים בשוק הנדל"ן. לשנת 2022, התקרה החודשית נקבעה על סך שמותאם לממוצע ההכנסות במשק. על המשכירים לעקוב אחר עדכוני רשות המסים ולבדוק מדי שנה האם הכנסתם עומדת במסגרת הנדרשת לפטור.

שינוי זה הוא קריטי להבנת זכאות המשכיר לפטור משנה לשנה, ולכן מומלץ תמיד לבדוק מול יועץ מס או עו"ד המתמחה בתחום המיסוי.

כיצד ניתן לבדוק זכאות?

בדיקה עצמית לזכאות לפטור מתחילה בהבנת הכנסתכם הכוללת משכר דירה לפני ניכויים כלשהם. הכנסות שמעל התקרה שנקבעה עשויות להדיח את המשכיר ממסלול הפטור, אם כי ייתכנו מסלולי מיסוי אחרים, כגון מסלול מס מופחת לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הקובע מס בשיעור של 10% בלבד.

יש לוודא כי הדירה אינה מהווה חלק מעיסוקו השוטף של המשכיר ושייעודה הוא למגורים בלבד. כמו כן, חשוב שהחוזה בין השוכר למשכיר יגדיר במפורש את מטרת הנכס – מגורים – כדי למנוע אי הבנות מול רשויות המס.

דוגמאות מעשיות

לשם המחשה, נניח משכיר המחזיק בדירה תל אביבית ומקבל שכר דירה חודשי של 8,000 שקלים בשנת 2022. אם תקרת הפטור לשנה זו היא 5,196 שקלים, כל שקל שחורג מגבול זה יחייב את המשכיר לשלם מס בהתאם לחוק. לעומת זאת, משכיר אחר המקבל שכר דירה חודשי של 4,800 שקלים ייהנה מפטור מלא בכפוף לשאר הקריטריונים.

לעיתים, ייתכנו מצבים מורכבים יותר, כדוגמת בעל מספר דירות להשכרה. במקרים כאלו, יש לשקול את כלל ההכנסות מכל הדירות אל מול התקרות הקבועות בחוק ולבחון האם חלוקת ההכנסות עשויה לסייע במיצוי ההקלות הקיימות.

השלכות מעשיות של הפטור

פטור זה בעל השפעה רחבה הן על משכירי הדירות והן על השוק בכלל. מצד אחד, הוא מעניק תמריץ למשכירי דירות לשמור על מחירי שכירות סבירים וברי השגה, משום שהפטור עשוי להיות בלתי ישים כאשר מחירי השכירות חורגים מהתקרה. מצד שני, הפטור מהווה תועלת כלכלית למשכיר עצמו, שכן הוא חוסך את חובת הדיווח ותשלומי המס.

עם זאת, יש לקחת בחשבון כי אי עמידה בכל דרישות החוק, ולו באופן חלקי, עלולה לחשוף את המשכיר לקנסות ולעימותים מול רשות המסים. מסיבה זו, הקפדה על דיווחים מדויקים ושמירה על שקיפות הם קריטיים למניעת סיכונים.

שינויים אפשריים בעתיד

בגלל פערים הולכים וגדלים בשוק השכירות והלחץ הציבורי להוזלת מחירי הדיור, קיימות ספקולציות לגבי שינויים אפשריים בתקרות הפטור ובכלל מדיניות מיסוי הנדל"ן. ייתכן שהמדינה תבחר לצמצם את היקף הפטור או לקבוע תקרות מחמירות יותר, בעיקר במרכזי הערים הגדולות.

לכן, משכירים צריכים להישאר מעודכנים בהיבטי הרגולציה והפסיקה בתחום, כדי להיערך כראוי לכל שינוי שעלול להשפיע על מצבם הכלכלי או המשפטי.

סיכום

פטור שכר דירה הוא הטבה משפטית ומעשית בעלת ערך רב למשכירי דירות למגורים, וככל שמיישמים אותו כראוי, הוא מסייע להפחית את הנטל הכלכלי. עם זאת, השגת הפטור מחייבת הבנה מעמיקה של החוק והתעדכנות שוטפת בקריטריונים ובתקרות שמתעדכנות מדי שנה. שילוב נכון בין עקרונות החוק לניהול חשבונאי מוקפד מאפשר למשכירים לממש את זכותם ביעילות מרבית וליהנות מתועלות כלכליות.