היטל השבחה על דירה בעת מימוש ירושה

ירושה של דירת מגורים, בייחוד באזורים מבוקשים, יכולה להיראות כברכה משפטית וכלכלית עבור היורשים. עם זאת, בישראל, העברת נכס בירושה אינה תמיד תהליך פשוט ונקי מהשלכות כלכליות, ובחלק מהמקרים עלול להצטרף אליו חיוב כספי כבד – היטל השבחה. היטל זה, המוטל כאשר ערך הקרקע או הנכס עולה בעקבות פעולות תכנוניות, עשוי להפתיע יורשים שאינם מודעים להיקפו, ובמקרים מסוימים אף להשפיע על החלטותיהם לגבי מכירת הנכס או המשך ההחזקה בו. הבנת הנסיבות שבהן עלול לחול היטל השבחה על נכס שנתקבל בירושה היא חיונית לצורך תכנון נכון של הצעדים המשפטיים והכלכליים של היורשים.

הבסיס המשפטי להיטל השבחה

היטל ההשבחה מוסדר בסעיף 196 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, והוא מהווה תשלום חובה לרשות המקומית בגין עליית ערכו של נכס מקרקעין עקב פעולות תכנוניות, ובכללן אישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או אישור שימוש חורג. שיעור ההיטל קבוע על 50% מהשבחת הנכס, קרי, מחצית מהשווי שבו עלה ערך הקרקע בעקבות אותו שינוי תכנוני.

החיוב בהיטל ההשבחה חל על "הבעלים" במועד שבו חלה ההשבחה, ובמרבית המקרים – במועד מימוש הזכות בנכס, שהוא לרוב מכירה של הנכס או קבלת היתר בנייה. במילים אחרות, עצם האישור התכנוני אינו יוצר חוב מיידי – אלא רק בשלב שבו הבעלים מממשים את זכויותיהם ומפיקים תועלת מההשבחה.

כיצד יורשים עלולים להתחייב בהיטל השבחה

קבלת דירה בירושה כשלעצמה אינה נחשבת מימוש זכות ולכן אינה גוררת חיוב אוטומטי בהיטל השבחה. עם זאת, כאשר היורשים מבצעים פעולה הנחשבת למימוש – כדוגמת מכירת הנכס, ביצוע עבודות בנייה או שינוי ייעוד – עשוי לחול עליהם חיוב כספי בגין ההשבחות שאירעו טרם פטירת המוריש, או לאחריה.

לדוגמה, אם המנוח היה הבעלים של נכס שערכו עלה משמעותית בעקבות אישור תוכנית בניין עיר בשטח בו ממוקם הנכס, ולא מימש את הזכות עד לפטירתו, החיוב בהיטל יחל על היורשים בעת שיבחרו למכור את הנכס או לממש אותו בדרך אחרת. במקרה כזה, המועצה המקומית תהא רשאית לדרוש מהיורשים היטל השבחה בהתאם להשבחה שאירעה טרם מועד המימוש. מנגד, אם לא חלה כל השבחה שטרם מומשה – לא יהיה חיוב.

מימוש זכויות כאירוע חב בהיטל

המונח "מימוש זכויות" מוקד באירועים שמעוררים את החובה לתשלום ההיטל. קיימים שלושה סוגים מרכזיים של מימוש לפי החוק:

• מכירה של הנכס או העברת בעלות בתמורה
• קבלת היתר בנייה לפי תוכנית שהשביחה את הקרקע
• התחלת שימוש בפועל לפי היתר לשימוש חורג או הקלה

כשיורש מוכר את הדירה, גם אם מדובר באירוע שנים רבות לאחר פטירת המוריש, וחלה השבחה על המקרקעין, תהיה זו עילה לחיוב בהיטל. מנגנון החיוב מתייחס לערך ההשבחה שנצבר מאז מועד האירוע התכנוני המשביח ועד למימוש, ובאופן עקרוני, הוא מבוסס על ערכים כלכליים של שוק המקרקעין.

היטל השבחה לעומת מס שבח

לעיתים קיימת בלבול בין היטל השבחה לבין מס שבח מקרקעין. בעוד שמס שבח נגבה על ידי רשות המסים בעת מכירה של נכס שיש בו רווח (שבח הון) – היטל השבחה נגבה על ידי הרשות המקומית בגין עליית ערך הנובעת מפעולה תכנונית. יתכן מצב שבו יורש המחזיק בנכס משודרג (למשל, דירה שייעודה שונה ממגורים למסחר) יידרש לשלם הן היטל השבחה לרשות המקומית והן מס שבח לרשות המסים.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במקרים מסוימים של העברת דירה בירושה, אך אין בכך כדי לגרוע מהאפשרות שתחול חבות בהיטל השבחה, ככל שמתרחש מימוש כאמור לעיל.

שומות, ערר והפחתת התשלום

על פי החוק, הרשות המקומית מנפיקה שומת היטל השבחה בעת מימוש הזכות. לשומה זו רשאים הנישומים – במקרה זה, היורשים – להגיש השגה לוועדת הערר לנושאי פיצויים והיטל השבחה. השגה כזו תתמקד לעיתים בערעור על עצם החבות, ולעיתים בערעור על גובה החיוב.

יש לתת את הדעת לכך שבמקרים מסוימים ניתן להיעזר בהערכה שמאית נגדית, ואף לנהל משא ומתן עם הרשות המקומית להפחתת גובה ההיטל, בפרט כאשר מתקיימים נימוקים מיוחדים כגון קשיים כלכליים, ניגודי תכניות או ירידת ערך מאז ההשבחה.

דוגמאות נפוצות מן המעשה

• מקרה בו הועברה בירושה דירת מגורים ובמהלך חיי המוריש אושרה תכנית מתאר מאפשרת הגדלת מספר יחידות הדיור במגרש. כאשר היורש מבקש היתר לבניית יחידת דיור נוספת – יידרש לשלם היטל השבחה בהתאם להשבחת הקרקע.
• בדוגמה אחרת, פרויקט פינוי-בינוי שגרם לתוספת זכויות בנייה במתחם מגורים עוד במהלך חיי בעל הדירה. לאחר פטירתו, ילדיו מוכרים את הנכס והקונה נהנה מזכויות לא ממומשות – היורשים חבים בהיטל השבחה על הזכויות הללו.

השלכות ותכנון מוקדם

התעלמות מהאפשרות לחיוב בהיטל השבחה עלולה להוביל להפתעות לא נעימות ולפגוע בתשואה על ירושה של נכס מקרקעין. במקרים מסוימים, סכומי ההיטל עשויים להגיע לעשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים, בעיקר כאשר מדובר בנכסים במרכזי ערים, או בנכסים עסקיים.

ויודגש: ניתן להיערך מראש לטיפול בהיטל ההשבחה, בין אם במסגרת ניתוח משפטי של צו הירושה או הצוואה, ובין אם על ידי קבלת ייעוץ שמאי בנוגע לפוטנציאל ההשבחה והשלכותיה הכספיות. זהו מרכיב חיוני בתהליך קבלת החלטות סביב ניהול נכסי הירושה.

סיכום

היטל השבחה על דירה שנתקבלה בירושה הוא נדבך חשוב שיש להבינו לקראת כל צעד מהותי שעושים היורשים בנכס. הבנת התנאים לחיוב, ההבחנה בין השבחה קודמת למימוש עתידי, וכן האפשרויות להגשת ערר או מימוש בתנאים מיטביים – עשויים לחסוך עלויות משמעותיות ולהבטיח ניצול מיטבי של הירושה. מומלץ לפעול בזהירות, לבצע בדיקות תכנוניות מוקדמות ולשקלל את כלל ההיבטים הכלכליים והמשפטיים טרם כל פעולה בנכס שהתקבל בירושה.