בעת רכישת דירה בבניין משותף, ישנה משמעות מהותית להבנת הזכויות והחובות הנוגעות לרכוש המשותף. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מסדיר את ההיבטים המשפטיים של רכוש משותף, את אחריות הדיירים לתחזוקתו ואת זכויותיהם בו. בהיעדר הבנה מספקת של תחום זה, עלולים להתעורר סכסוכים משפטיים בין דיירים, ולכן חשוב לבחון את ההוראות החלות על נושא זה, את הפרשנות המשפטית ואת ההשלכות המעשיות הנובעות מהן.
מהו רכוש משותף לפי חוק המקרקעין?
רכוש משותף הוא החלקים בבניין ובקרקע המשותפים לכלל בעלי הדירות, ואינם חלק מדירה פרטית. לפי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל מתקנים, גגות, קירות חיצוניים, לובי, חניה משותפת ותשתיות משותפות. כל בעלי הדירות מחויבים בתחזוקתו וזכאים להשתמש בו. שינוי ברכוש המשותף מחייב הסכמת רוב בעלי הדירות או בהתאם לתקנון הבית המשותף.
היקף הרכוש המשותף: מה כלול ומה אינו נכלל?
הרכוש המשותף כולל את כל השטחים והמתקנים שאינם חלק מדירות פרטיות בבניין, אולם לעיתים מתעוררות מחלוקות לגבי מה נכלל בהגדרה זו. למשל, שטחים כמו גג הבניין, החניון, מחסנים משותפים וגינות ציבוריות עשויים להיחשב כחלק מהרכוש המשותף, אלא אם הוצמדו לדירה מסוימת באופן פרטני לפי התקנון.
חשוב לציין כי הצמדת רכוש מסוים לדירה ספציפית צריכה להיעשות בהתאם להוראות החוק ואף להירשם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). בהיעדר רישום כזה, זכות השימוש באותו רכוש תישאר לכלל הדיירים.
אחריות לתחזוקת הרכוש המשותף
בעלי הדירות מחויבים לשאת בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין והתקנון של הבית המשותף. על פי רוב, האחריות כוללת טיפולים שוטפים כגון ניקיון, תיקון תקלות במערכות המים והחשמל המשותפות, שיפוצים חיוניים במבנה וכן תחזוקת מעליות וחניונים.
ועדי בתים ונציגויות הדיירים אחראיים לניהול וטיפול בענייני הרכוש המשותף, ולעיתים נעזרים בחברות ניהול חיצוניות המספקות שירותים אלה. כל שינוי משמעותי ברכוש המשותף מצריך קבלת אישור בהתאם לרוב שנקבע בחוק או בתקנון הבית המשותף.
שינויים ברכוש המשותף: מה מותר ומה מחייב הסכמה?
ביצוע שינויים ברכוש המשותף עשוי להיות מורכב מבחינה משפטית, כיוון שהוא דורש איזון בין זכויות הדיירים השונים. לדוגמה, התקנת מחסנים בחנייה משותפת או סגירת מרפסת פרטית עשויים להשפיע על כלל תושבי הבניין ולפיכך לרוב נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות או אפילו הסכמה פה-אחד, בהתאם למהות השינוי.
במקרים שבהם מתעוררות מחלוקות לגבי שינויים שבוצעו ללא אישור, ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, בעל סמכות להכריע בסכסוכים הנוגעים לרכוש המשותף.
פסיקה ומגמות משפטיות בנוגע לרכוש משותף
בתי המשפט בישראל נדרשים לעיתים קרובות להכריע בסכסוכים הקשורים לרכוש משותף, בעיקר כאשר יש מחלוקת בין דיירים לגבי שימוש, תחזוקה או הצמדת שטחים פרטיים. מגמות בפסיקה מצביעות על כך ששופטים נוטים לאזן בין זכויות הפרט של בעלי הדירות לבין האינטרס הקבוצתי של כלל הדיירים.
למשל, במקרים שבהם דייר משתלט על שטח משותף ומגביל את הגישה אליו, נטיית בתי המשפט היא למנוע פגיעה בזכויות שאר הדיירים ולהורות על השבת השטח לשימוש משותף. ישנם אף מקרים שבהם חויבו דיירים בפיצוי כספי בגין שימוש בלתי הוגן ברכוש משותף.
חשיבות תקנון הבית המשותף
תקנון הבית המשותף הוא מסמך חוזי הקובע את הכללים החלים על הדיירים והוא יכול לכלול הוראות מיוחדות לגבי הרכוש המשותף. לדוגמה, תקנון יכול לקבוע כי שטח חנייה מסוים מוצמד לדירה מסוימת, או שהוצאות תחזוקה יחולקו באופן שונה מהברירת המחדל שבחוק.
בעת רכישת דירה בבית משותף, מומלץ לבדוק את תוכן התקנון הרשום כדי להבין אילו חובות וזכויות חלות על הרוכש בכל הנוגע לרכוש המשותף. בהיעדר תקנון רשום, חלות הוראות החוק הכלליות.
סיכום
רכוש משותף הוא חלק בלתי נפרד מכל בניין מגורים משותף ומצריך הכרה מעמיקה בהוראות חוק המקרקעין, תקנון הבית המשותף והפסיקה הרלוונטית. הבנה נכונה של ההוראות המשפטיות מאפשרת למנוע סכסוכים ולהבטיח ניהול תקין והוגן של הרכוש המשותף, כך שכל הדיירים יוכלו ליהנות ממנו באופן שוויוני והוגן.