מס הרכישה על דירה שנייה לבני זוג – מסגרת משפטית והשלכות

רכישת דירה בישראל היא מהלך בעל משקל כלכלי ומשפטי כבד, ובפרט כאשר מדובר בדירה שנייה. עבור בני זוג, לסוג נכס זה יש משמעויות מורכבות מבחינת דיני המס, ובפרט לעניין מס הרכישה. בעוד שמס הרכישה על דירה ראשונה עשוי להיות מופחת ואף אפסי, רכישת דירה נוספת חושפת את הרוכשים לחבות מס בשיעור גבוה יותר. ההשלכה הכספית היא לעיתים משמעותית, אך קיימות גם סוגיות משפטיות לא פשוטות, ובראשן פרשנות חזקת התא המשפחתי, שמשפיעה על עצם החבות במס גם כאשר רק אחד מבני הזוג מתנהל כרוכש רשמי. על רקע זה, בחינה מקצועית של הסוגיה נדרשת לצורך הבנת גבולות החיוב והאפשרויות החוקיות הקיימות.

חזקת התא המשפחתי במס הרכישה

בהתאם לדין הקבוע בפקודת מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), קיימת חזקה לפיה בני זוג נחשבים ל"תא משפחתי" בכל הנוגע לבעלות על דירות מגורים לצורך חישוב מס הרכישה. העיקרון המשפטי העומד בבסיס חזקה זו הוא כי מה שנרכש על ידי אחד מבני הזוג ייחשב כאילו נרכש על ידי שניהם, כאשר לא הוכח אחרת. מכאן נגזר כי כאשר לאחד מבני הזוג קיימת דירת מגורים בבעלותו, ולבן הזוג השני אין, הרי שרכישה של דירה על ידי בן הזוג שאינו בעלים תיחשב כרכישת דירה שנייה לצורכי מס.

פרשנות זו באה למנוע תכנוני מס שמבוססים על "פיצול רכישות" בין בני זוג, תוך ניסיון להימנע מהשיעור הגבוה של מס הרכישה החל על דירה נוספת. בתי המשפט בישראל אישרו עקרון זה שוב ושוב, ובמיוחד הדגישו את הצורך לראות בתא המשפחתי יחידה אחת לעניין מיסוי מקרקעין.

החרגות לחזקת התא המשפחתי

אף על פי שחזקת התא המשפחתי היא הכלל, קיימות נסיבות בהן בן זוג עשוי להיחשב כ”רוכש עצמאי” לצורך מס הרכישה, ובכך ליהנות מהקלות מס שמוקנות לרוכשי דירה יחידה. פקודת מס שבח והפסיקה קובעים שבן זוג ייחשב כרוכש יחיד אם יוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בין הצדדים, שהנכס נרכש מכספים פרטיים שלו בלבד, ושקיימות נסיבות שמצביעות על עצמאות רכושית וניהולית של אותו בן זוג.

לדוגמה, בפסקי דין שונים נקבע כי כאשר בן זוג רוכש דירה מכספים שירש מהוריו, מנהל חשבונות בנק נפרדים, ואין ערבוב נכסים בין הצדדים – ייתכן שהרכישה לא תיחשב כרכישת דירה נוספת. עם זאת, ההכרה בחריג זה נדירה ונבחנת בכל מקרה על נסיבותיו. הרף הראייתי שנדרש להוכיח עצמאות זו הוא גבוה, ובתי המשפט נוטים להחיל את החזקה כברירת מחדל.

השלכות כלכליות ומשפטיות

שיעורי המס החלים על דירה נוספת גבוהים באופן משמעותי לעומת אלה החלים על דירה יחידה. נכון לשנת 2024, השיעור עבור דירה שנייה מתחיל ב-8% ויכול להגיע ל-10% מהשווי הכולל של העסקה. כאשר מדובר בנכסים בשווי גבוה, מדובר בתשלום שעלול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

המשמעות הכלכלית מחריפה כאשר בני זוג אינם ערים לכך שחזקת התא המשפחתי תחול גם אם רק אחד מהם מופיע כרוכש. מצב זה עשוי להוביל לאי-תכנון מס נכון ובעקבותיו להוצאות בלתי צפויות. יתרה מכך, במקרים של רכישה שנעשתה תוך הסתמכות על ייעוץ שגוי או בהיעדר הבנה של החזקה המשפטית, הרוכשים עלולים למצוא עצמם בפני סנקציות נוספות, כגון קנסות או הצמדה.

מגמות עדכניות בפסיקה ובחקיקה

במהלך השנים האחרונות חלה מגמת החמרה מצד רשויות המס והמערכת המשפטית בעניין החלת חזקת התא המשפחתי. מגמה זו מתבטאת בדרישת שקיפות והגשת הצהרות מלאות על מבנה הרכוש המשפחתי של הרוכשים במסגרת דיווח לרשות המיסים. כמו כן, קיימת הקפדה על בחינה מהותית של ההפרדה בין בני הזוג, ולא הסתפקות בנתונים פורמליים כגון שמות במסמכי הרכישה.

בפסיקה הובעה לא אחת העמדה לפיה בנסיבות בהן מתקיים משק בית משותף אין הצדקה לראות ברוכש כיחיד. מנגד, ניתן לזהות מעט מאוד מקרים שבהם בתי המשפט קיבלו טענה של רכישת דירה כ"רוכש יחיד", ופסלו את תחולת החזקה, וזאת רק כאשר הוכחו נסיבות יוצאות דופן.

היבטים תכנוניים והמחשות מהשדה

במקרים מעשיים, נתקלים לא אחת בזוגות שניסו לעקוף את מס הרכישה הגבוה באמצעות רכישת נכסים על שם בן הזוג שלא היה קודם בעל דירה. לדוגמה, בני זוג הנשואים שנים רבות, כאשר דירה אחת רשומה על שם האישה בלבד, והבעל מבקש לרכוש דירה להשקעה נוספת רק בשמו, עלול למצוא את הרכישה ככפופה לשיעור מס רכישה הגבוה, מאחר והדירה הראשונה תיזקף לחובתו האישית לפי החזקה.

בדומה, בפסקי דין נבחנה שאלת רכישת דירה על ידי בן זוג בפרוד, כאשר טרם הוגשה תביעת גירושין, אך הם חיים בנפרד לאורך שנים. רשויות המס לא תמיד מקבלות טענה זו כהוכחה לפירוק התא המשפחתי באופן שמבטל את התחולה של החזקה, ועמדת ברירת המחדל היא כי התא קיים עד להכרעה משפטית ברורה לפרידתו.

סיכום ומסקנות

מס הרכישה על דירה שנייה לבני זוג מושפע באופן ישיר מהתפיסה המשפטית של התא המשפחתי, אשר מרחיבה את חבות המס גם על רכישות שמתבצעות באופן פרטני על ידי אחד מבני הזוג. החזקה המשפטית של התא המשפחתי נועדה למנוע תכנוני מס מלאכותיים, והיא מופעלת כמעט אוטומטית בידי רשויות המס. אף שקיימות חריגות במסגרות של הפרדה רכושית משמעותית או פירוד מוכח, נטל ההוכחה הוא על הרוכש, והוא גבוה.

לפיכך, בעת רכישת דירה נוספת יש לנהוג במשנה זהירות ולהבין היטב את ההשלכות של המהלך. תכנון מס מושכל, הבנה של ההוראות החלות, ובחינת הנסיבות האישיות לעומקם נדרשים לשם קבלת החלטה מושכלת וחוקית. רכישת נדל"ן היא לא רק פעולה פיננסית, אלא גם מהלך בעל פוטנציאל משפטי משמעותי, והבנתו המקיפה של ההיבט המיסויי עשויה לחסוך הוצאות כבדות ולטעת ביטחון משפטי.