רעידות אדמה הן תופעה טבעית שעלולה לגרום לנזק רב לרכוש ולחיי אדם, במיוחד באזורים בהם המבנים אינם מותאמים לעמוד בעומסים הכבדים הכרוכים בכך. בישראל, בשל מיקומה הגיאוגרפי על קו השבר הסורי-אפריקאי, קיימת סבירות גבוהה לרעידות אדמה משמעותיות בעתיד. על רקע זה, נולדה היוזמה הממשלתית להקנות כלים משפטיים ותכנוניים שיחזקו מבנים קיימים ויהפכו אותם לעמידים יותר בפני אסונות טבע.
מה זה תמא 38
תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת לבצע שיפוץ וחיזוק למבנים ישנים שנבנו לפני 1980, תוך מתן תמריצים כלכליים. בין היתר, התמריצים כוללים תוספות בנייה, הרחבת יחידות דיור או הקמת קומות נוספות, והכל תוך שמירה על בטיחות הדיירים ושיפור תשתיות המבנה.
מטרת תמ״א 38
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) נועדה בראש ובראשונה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. עם זאת, הוגדרו לה גם מטרות נלוות חשובות: שדרוג משמעותי של תשתיות המבנים הישנים, שיפור המרחב הציבורי, הרחבת היצע הדיור, ועידוד התחדשות עירונית. על פי הנתונים, כ-80% מהבנייה בישראל מתבצעת באזורים המועדים לפגיעה מרעידות אדמה, ולכן מדובר ביוזמה קריטית ברמה הלאומית.
קריטריונים והיקף התכנית
תמ״א 38 נועדה למבנים שהיתר הבנייה עבורם הוצא לפני 1 בינואר 1980, תקופה שבה תקני הבנייה בישראל לא כללו הנחיות ברורות לעמידות מפני רעידות אדמה. תכנית זו אינה חלה על בנייני מגורים צמודי קרקע או מבנים שנבנו לפי תקנים מאוחרים יותר. מטרתה להתמקד במבנים בהם הסיכונים הם הגבוהים ביותר, וליצור איזון בין המאמץ לחיזוק המבנה לבין כדאיות כלכלית לעוסקים בפרויקט.
זכויות ותמריצים
אחד המרכיבים המרכזיים שהפכו את תמ״א 38 לאטרקטיבית הוא מערך התמריצים שמספקת התכנית. תמריצים אלו כוללים, בין היתר, הקלות במיסוי ובבירוקרטיה, כמו גם זכויות בנייה נוספות שנועדו להפוך את חיזוק המבנה לכדאי עבור יזמים ודיירים כאחד. בנוסף, הדיירים מקבלים לעיתים הטבות נוספות, כגון תוספת ממ"דים, מרפסות מעליות וביצוע שיפוץ כללי וחיצוני.
אתגרי התמ״א
למרות יתרונותיה של התכנית, היא עוררה לאורך השנים גם לא מעט אתגרים ומחלוקות. בין הבולטים שבהם:
- פערים בתכניות רגולטוריות: במקרים רבים, הרשויות המקומיות דורשות התאמות לתכניות מתאר מקומיות, דבר המוביל לעיכובים משמעותיים.
- קשיים כלכליים: בפריפריה, בה ערכי הקרקע נמוכים יותר, כדאיות הפרויקטים יורדת לעומת אזורי הביקוש.
- היבטים חברתיים: חששות מצד דיירים בנוגע לשינויים באופי השכונה או להפרות פרטיות במהלך החיזוק.
תמ״א 38/2 – פינוי בינוי חלקי
במהלך השנים הוטמעה גם הרחבה לתמ״א 38, הידועה כתמ״א 38/2, אשר במקום חיזוק הבניין הקיים מאפשרת את הריסתו ובניית מבנה חדש תחתיו. יתרון זה מאפשר ניצול מרבי של זכויות הבנייה ותכנון מחודש של הבניין על פי תקנים מודרניים, תוך שמירה על אינטרסים רחבים יותר של הדיירים והציבור.
סטטיסטיקה ומגמות עדכניות
נכון לשנים האחרונות, כ-15% מהמבנים המיועדים לחיזוק עברו תהליך במסגרת תמ״א 38, ורובם מתרכזים באזורים עירוניים במרכז הארץ, כדוגמת תל אביב, רמת גן והרצליה. המודעות לתכנית הולכת וגוברת, אך יש עדיין אזורים המתקשים ליישמה בשל חסמים שונים.
סיום והסתכלות לעתיד
תמ״א 38 מיצבה את עצמה כאחת מהתכניות המשמעותיות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית והחיזוק הסיסמי. עם זאת, נכון להיום, תוקפה של התמ״א מוגבל עד אוקטובר 2023, ולאור המורכבות שביישומה, קיימות שיחות ואי ודאות בנוגע להארכתה או החלפתה בתכנית אחרת. ישנה חשיבות להמשך פיתוח מדיניות מקיפה שתשלב את הצורך בחיזוק מבנים עם שיקולים חברתיים, כלכליים וסביבתיים.